전세 세입자가 거주 중인 아파트를 매매한 후, 주택담보대출(주담대)을 실행하고자 할 때 발생하는 현실적인 문제들과 해결 방안을 정리했습니다.
세입자가 있는 아파트도 주담대 실행은 가능
기존에 전세 세입자가 있는 아파트를 매매하더라도, 임대차계약서와 전입세대 열람내역을 통해 은행은 이를 반영하여 주택담보대출을 실행할 수 있습니다. 다만, 중요한 것은 세입자의 보증금이 선순위로 설정
예를 들어 아파트 시세가 10억 원이고, 세입자의 보증금이 4억 원이라면 은행은 잔여 6억 원 중 일부만 담보로 인정합니다.
은행이 보는 관점: 담보 우선순위와 리스크 관리
은행은 다음 사항을 검토합니다:
- 임차인의 전입일자 및 확정일자
- 등기부등본상 권리관계
- 보증금 액수 및 잔여 담보가치
세입자 퇴거 거부 시 대출 실행 지연 또는 거절
세입자가 계약 만료 이후에도 퇴거를 거부하는 경우, 은행은 해당 상황을 법적 분쟁 리스크로 간주해 대출 실행을 유보하거나 조건부로 승인할 수 있습니다.
이 경우 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다:
- 주담대 실행 일정 지연
- "세입자 퇴거 확인 후 실행" 조건부 승인
- 전세보증금 반환 분쟁 발생 시 대출 거절
대출 실행을 위한 추가 준비 서류
은행에서 요구할 수 있는 주요 서류는 다음과 같습니다:
- 세입자의 계약 종료일이 명시된 임대차계약서
- 퇴거 예정 확인서 또는 퇴거 합의서
- 명도 확약서 (필요시 공증)
- 퇴거일 이후로 조정된 잔금 및 등기 예정일
실제 사례로 보는 주담대 승인 조건
2024년 서울 강서구 사례에서는, 매수자가 세입자의 퇴거 지연으로 인해 디딤돌대출 승인이 보류된 경우가 있었습니다. 해당 사례에서 은행은 명도 완료 후 잔금 일정을 재조율하여 대출을 실행했습니다.
이처럼 명확한 퇴거 일정과 법적 리스크 제거가 대출 실행의 핵심입니다.
가장 안전한 방법: 공실 상태에서 매수
현실적으로 어렵더라도, 세입자 없는 공실 상태에서 아파트를 매수하고 대출을 실행하는 것이 가장 안전합니다. 불가피한 경우라면, 퇴거 확약서 또는 공증된 명도 일정을 통해 은행에 명확한 증빙을 제출하는 것이 중요합니다.
은행 입장에서 중요한 포인트 3가지
- 보증금 반환 의무가 매수인에게 전가될 수 있음
- 등기 이전에 퇴거 미확정 시 대출 거절 가능
- 퇴거 지연이 장기화되면 명도소송까지도 고려해야 함
결론: 주담대 실행 위한 핵심 요건 요약
정리하자면 다음과 같습니다:
- 전세 세입자가 있어도 주담대는 가능
- 단, 세입자의 퇴거 거부 시 실행 지연/거절 가능
- 퇴거 확약서, 계약종료일 등 서류 준비 필수
체크리스트
- 세입자의 계약서 및 전입일 확인
- 퇴거 확약서 확보 또는 공증
- 잔금 및 등기 일정 조정
