전세보증금 미반환 시 대처 방안

1. 만기 시 보증금 미반환에 따른 지연손해금 청구 가능 여부

전세 계약 기간이 만료되었는데도 집주인(임대인)이 보증금(전세금)을 돌려주지 않는 것은 이행지체에 해당합니다. 

보증금 반환 의무는 임대인의 가장 중요한 의무 중 하나입니다.

• 지연손해금(지연이자) 청구: 만기일 다음 날부터 보증금을 실제로 돌려받는 날까지, 미반환된 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
• 이자율: 소송을 제기하기 전까지는 민법상 법정이율(연 5%)이 적용되지만, 소송을 제기하여 승소한 경우에는 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송 촉진 등에 관한 특례법(소촉법)상 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다.

2. 지연손해금 청구를 위해 집을 비워줘야 하는지? (동시이행의 항변권)

원칙적으로는 비워줘야 합니다(이행제공).

• 동시이행의 관계: 임대인의 '보증금 반환 의무'와 임차인(세입자)의 '주택 인도(집 비워주기) 의무'는 법률적으로 동시이행 관계에 있습니다.
• 지연손해금 청구 조건: 세입자가 집주인에게 지연손해금을 청구하려면, 세입자 본인도 자신의 의무인 '집을 비워줄 준비(이행 제공)'를 했음을 입증해야 합니다. 실제로 집을 비워주지 않으면, 집주인은 '세입자도 집을 안 비워줬으니 나도 보증금을 못 준다'는 동시이행의 항변권을 주장하며 지연손해금 지급을 거부할 수 있습니다.

3. 계속 보증금 반환을 안 해줄 경우 이후 방법

집주인이 보증금 반환을 계속 거부한다면, 다음의 순서로 법적인 조치를 취해야 합니다.

순서	조치 사항	내용 및 목적
1단계	임차권 등기명령 신청	만기일 이후에 즉시 법원에 신청하세요. 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 권리(대항력/우선변제권)를 유지할 수 있게 됩니다. 등기 후 안전하게 이사 및 전출이 가능합니다.
2단계	전세 보증금 반환 소송	집주인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다. 소송에서 승소하면 '집행권원'을 얻게 됩니다. (소송 제기 시점부터 연 12%의 이자를 주장할 수 있습니다.)
3단계	강제 집행 (경매 신청)	소송에서 승소하여 집행권원을 얻은 후에도 집주인이 돈을 안 주면, 해당 주택에 대해 강제 경매를 신청하여 매각 대금에서 보증금을 회수합니다.

📌 집주인이 세입자를 구하지 않는 문제에 대하여

집주인은 보증금 반환을 위해 노력해야 할 의무가 있습니다. 하지만 집주인이 세입자를 구하든 못 구하든 만기일이 되면 보증금은 돌려줘야 합니다.

'세입자가 안 구해지면 줄 돈이 없다'는 것은 집주인의 사정일 뿐이며, 법적으로는 아무런 효력이 없습니다.

• 집값 하락 주장: 부동산에서 집값을 내려야 한다고 하는 것은 시장 상황을 반영하는 것입니다. 집주인이 보증금 반환 의무를 회피하기 위해 무조건 시세를 고수하는 것은 부당합니다.

가장 중요한 것은 현재 당신의 권리를 지키는 것입니다.

• 만기일이 되면 즉시 이사하고 전출해야 한다면, 먼저 '임차권 등기명령'을 신청하고 등기가 완료되었는지 확인한 후 이사하세요.
• 만기일 다음 날부터 지연손해금이 발생함을 기억하고, 즉시 보증금 반환 소송을 준비하세요.

힘들어도 집주인의 태도에 휘둘리지 마시고 법적인 절차대로 움직이시는 것이 가장 빠르고 확실하게 보증금을 회수하는 방법입니다.