물권과 채권의 우선순위 – 경매에서 누가 먼저 돈을 받을까?

부동산 경매를 공부하다 보면, 반드시 이해해야 하는 개념이 바로 ‘물권과 채권의 우선순위’

이번 글에서는 ‘물권’과 ‘채권’이 무엇인지, 이 둘의 우선순위는 왜 중요한지, 실제 경매에서 어떤 식으로 적용되는지를 아주 쉽게 설명드릴게요.

1. 물권과 채권, 무슨 차이인가요?

채권은 사람과 사람 사이의 약속입니다. 예를 들어 “A가 B에게 돈을 빌려주고, B는 1년 안에 갚겠다”고 하는 것이 채권이에요. 이는 계약서나 구두 약속으로 성립할 수 있으며, 개인 간 신뢰에 기반해 움직입니다.

하지만 채권만으로는 그 사람이 정말 돈을 돌려받을 수 있을지 확실하지 않아요. 특히 다른 채권자들이 많거나, 해당 부동산에 담보가 있다면 우선순위에서 밀릴 수밖에 없습니다.

반면 물권은 부동산 등 ‘물건’에 대해 직접적인 권리를 갖는 것입니다. 예를 들어 집을 담보로 대출을 받고 그 위에 근저당권이 설정되면, 그 근저당권은 물권입니다.

물권은 **등기부등본에 등록되어 공식적으로 인정**되며, 이 물권을 가진 사람은 경매에서 우선적으로 돈을 받아갈 수 있는 권리를 가집니다. 이것이 바로 **우선변제권**이에요.

부동산 경매에서는 해당 부동산이 팔려서 나온 낙찰금으로 **여러 채권자와 권리자들에게 순서대로 돈을 배분**합니다. 그런데 그 순서를 결정하는 게 바로 물권과 채권의 ‘우선순위’입니다.

쉽게 말해, 누가 먼저 돈을 받아갈지를 결정하는 거예요. 만약 순서가 밀리면, 아예 한 푼도 못 받을 수도 있어요.

일반적인 경매에서는 아래와 같은 순서로 배당이 이루어집니다:

즉, 물권을 가진 사람들은 낙찰금에서 먼저 돈을 받아가고, 채권자는 남은 금액이 있을 때만 배당받을 수 있습니다. 그래서 많은 금융기관이나 투자자는 ‘물권 설정’을 통해 자신의 권리를 확보하는 거예요.

예를 들어볼게요. 한 부동산에 대해 다음과 같은 상황이 있다고 해볼게요:

이 부동산이 경매로 팔려 1억 5000만 원이 나왔다면?

즉, **물권자가 먼저 가져가고, 채권자는 남은 게 있어야 받는다**는 게 핵심입니다.

경매에 참여하는 투자자의 입장에서는 **어떤 권리가 먼저 있는지, 어떤 권리를 내가 인수해야 하는지**를 꼼꼼히 따져봐야 해요.

낙찰받은 금액이 특정 물권자들의 권리를 충족하지 못하면, 낙찰자가 그 권리를 ‘인수’해야 할 수도 있기 때문이에요. 예를 들어 전입세대 열람 내역, 확정일자, 대학력 여부 등에 따라 세입자의 권리가 살아있을 수 있고, 이는 낙찰자가 떠안게 되는 부담이 될 수 있어요.

그래서 경매 공부에서 가장 중요한 기술 중 하나가 바로 권리분석입니다. 등기부등본을 통해 누가 언제 어떤 권리를 설정했는지를 보고, 물권과 채권의 순위관계를 파악해야 해요.

그 순위에 따라 실제로 얼마를 받을 수 있는지, 내가 인수해야 할 금액은 없는지를 판단할 수 있습니다.

경매는 ‘누가 먼저 돈을 가져가느냐’의 싸움이기도 해요. 그리고 그 우선순위를 결정하는 핵심이 바로 **물권 vs 채권**입니다.

물권은 등기로 증명되는 강한 권리이고, 채권은 상대적으로 약한 계약 기반의 권리입니다. 부동산 경매에서는 항상 이 순서를 기준으로 돈이 배분되기 때문에, 이 개념을 정확히 이해해야 안전한 투자가 가능합니다.

다음 글에서는 실제 **등기부등본을 보는 방법과 우선순위 해석 실전 예제**를 소개해드릴게요. 끝까지 함께 경매 마스터 해봐요, 태리님 😊

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